Advogada para condomínio em Suzano para condomínios, síndicos e condôminos
A vida em condomínio segue o Código Civil (artigos 1.331 a 1.358), a convenção e o regimento interno do prédio ou do residencial. A Dra. Luciana atende o condomínio e o síndico na cobrança, nas assembleias e na revisão das regras, e atende também o condômino que recebeu uma multa, quer contestar uma decisão ou tem um problema com o vizinho.
Sinais de que o condomínio precisa de orientação jurídica
Se você se reconheceu em alguma destas situações, vale conversar antes que o problema apareça numa venda, num financiamento ou numa herança.
Há unidades com meses de taxa em atraso e a cobrança amigável não resolveu.
A convenção é antiga e não trata de temas atuais, como aluguel por temporada ou vagas.
Uma decisão de assembleia está sendo contestada por moradores.
Você recebeu uma multa do condomínio e não concorda com ela.
Barulho, vazamento ou obra do vizinho está afetando a sua unidade.
O síndico precisa aprovar uma obra e não sabe qual é o quórum.
Cobrança da taxa de condomínio
A taxa condominial atrasada tem multa de até 2%, além de juros (art. 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil). Se a convenção não fixa os juros, eles são de 1% ao mês.
Desde o Código de Processo Civil de 2015, a taxa aprovada em convenção ou assembleia e comprovada por documentos é título executivo (art. 784, inciso X). Isso quer dizer que o condomínio pode ir direto à execução, sem precisar antes de um processo para provar a dívida. O devedor é chamado a pagar em três dias e, se não paga, pode ter bens penhorados.
A própria unidade pode ser penhorada pela dívida de condomínio, mesmo sendo o único imóvel da família, porque a lei abre essa exceção para dívidas do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º). Antes disso, muitos casos terminam em acordo de parcelamento.
Cobrança da taxa de condomínio atrasadaO caminho quando a cobrança amigável não resolve
Taxa vencidaMulta de até 2% e juros
Cobrança amigávelNotificação e proposta de acordo
ExecuçãoA taxa comprovada já é título executivo
Três dias para pagarContados da citação do devedor
PenhoraPode atingir a própria unidade
BaseCódigo Civil, art. 1.336, parágrafo 1º; CPC, arts. 784, X, e 829; Lei 8.009/1990, art. 3º
Convenção, regimento e assembleias
A convenção é a lei interna do condomínio, e o regimento cuida do dia a dia: horários, mudanças, uso das áreas comuns. Para mudar a convenção, a lei exige o voto de dois terços dos condôminos (art. 1.351). Obras úteis pedem a maioria dos condôminos, e obras voluptuárias, que só embelezam, dois terços (art. 1.341).
Uma decisão tomada sem o quórum da lei ou sem convocação correta pode ser anulada. Por isso vale revisar o edital, a pauta e a ata antes da assembleia, e não depois. O síndico tem mandato de até dois anos, que pode ser renovado (art. 1.347).
Todo ano o síndico precisa convocar a assembleia ordinária para aprovar o orçamento, as contas e a taxa (art. 1.350). Assembleias extraordinárias podem ser chamadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355). Em condomínios de Suzano, Mogi das Cruzes e Poá, a Dra. Luciana pode revisar a pauta e o edital antes da convocação.
Quantos condôminos precisam votar a favorQuóruns mínimos fixados pelo Código Civil; a convenção pode exigir mais em alguns casos
Convocar assembleia extraordinária1/4
O síndico também pode convocar sozinho
Aprovar obra útilmaioria
Mais da metade dos condôminos
Aprovar obra voluptuária2/3
Obra que só embeleza ou dá conforto
Alterar a convenção2/3
Dos votos dos condôminos
Multa ao condômino que descumpre sempre3/4
Dos demais condôminos, multa de até cinco taxas
BaseCódigo Civil, arts. 1.337, 1.341, 1.351 e 1.355
Multas, conflitos entre vizinhos e obras
Multa por descumprimento. O condômino que descumpre seus deveres de forma repetida pode receber multa de até cinco vezes o valor da taxa, aprovada por três quartos dos demais condôminos. Em caso de comportamento antissocial repetido, a multa pode chegar a dez vezes (art. 1.337).
Barulho, vazamento e uso da unidade. O Código Civil protege o sossego, a saúde e a segurança de quem mora ao lado (art. 1.277). Muitos casos se resolvem com notificação e conversa mediada.
Obras na unidade. O condômino não pode fazer obra que comprometa a segurança do prédio nem alterar a fachada (art. 1.336).
Quem aluga a unidade deve conhecer as regras de locação e despejo, e quem vai comprar pode pedir a due diligence para saber se há dívida de condomínio.
Como a Dra. Luciana conduz o seu caso
Cada etapa acontece com você sabendo o que vem depois. O parecer da terceira etapa é o momento em que você decide se quer seguir.
1
Conversa agendada
No escritório, em imobiliária, no cartório ou on-line. Você conta a situação.
2
Análise dos documentos
Convenção, regimento, atas, boletos, notificações e comunicados.
3
Parecer jurídico escrito
O caminho indicado, as etapas, os custos e o tempo estimado.
4
Execução do caminho
Notificação, acordo, revisão da convenção, assessoria na assembleia ou ação judicial.
5
Acompanhamento
Até o acordo cumprido, a nova regra registrada ou a decisão final.
O que separar para a primeira conversa
Não precisa ter tudo. Traga o que você tiver: parte do trabalho é justamente descobrir o que falta e onde conseguir.
Boletos, planilha de débitos ou demonstrativo de cobrança
Notificações, advertências e multas aplicadas
Fotos, vídeos e mensagens sobre o problema
Documento que comprove a eleição do síndico, quando o cliente é o condomínio
Perguntas frequentes sobre direito condominial
Qual é a multa máxima por atraso da taxa de condomínio?
É de 2% sobre o valor da taxa, pelo art. 1.336 do Código Civil. Além dela, correm juros: os que a convenção fixar ou, se ela não disser nada, 1% ao mês.
O condomínio pode tomar o apartamento por dívida de taxa?
Pode, ao final de uma execução. A dívida de condomínio é uma das exceções da lei do bem de família, e a unidade pode ser penhorada e leiloada mesmo sendo o único imóvel. Antes disso, costuma haver espaço para acordo.
Quanto tempo o condomínio tem para cobrar taxas atrasadas?
Em regra, cinco anos a partir do vencimento de cada taxa, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Taxas mais antigas do que isso podem estar prescritas, e a análise da planilha mostra quais.
Quantos votos são precisos para mudar a convenção?
Dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351 do Código Civil. Com a mudança aprovada, a convenção alterada deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Recebi uma multa do condomínio. Posso contestar?
Pode. A multa precisa estar prevista na convenção ou no regimento e seguir o procedimento que eles definem, com chance de você se defender. Se isso não aconteceu, dá para pedir a revisão ao síndico, à assembleia ou à Justiça.
Vocês atendem condomínios fora de Suzano?
Sim. O atendimento presencial cobre Suzano, Mogi das Cruzes, Itaquaquecetuba, Ferraz de Vasconcelos e Poá, e o on-line atende outras cidades. Síndicos e administradoras podem agendar uma conversa para o condomínio.
Agende uma conversa com a Dra. Luciana Lima. Ela analisa seus documentos e entrega um parecer escrito com o caminho, as etapas, os custos e o tempo estimado.
