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Advocacia Lima

Due diligence imobiliária em Suzano a checagem completa do imóvel e do vendedor antes de você pagar

Due diligence imobiliária é o nome técnico para a checagem completa que se faz antes de comprar um imóvel. São conferidos a matrícula, as certidões do vendedor em todas as Justiças, os protestos, as dívidas de IPTU e condomínio e a situação do imóvel na prefeitura. O objetivo é descobrir, antes de pagar, se existe alguma dívida, processo ou falha de documento que possa fazer você perder o imóvel ou herdar um problema.

Falar sobre o meu caso Como funciona
Mãos conferindo documentos numa prancheta com lápis
Imagem ilustrativa

Quando a checagem completa é mais indicada

Se você se reconheceu em alguma destas situações, vale conversar antes que o problema apareça numa venda, num financiamento ou numa herança.

  • O preço está abaixo do mercado e o vendedor tem pressa para fechar.
  • O vendedor é empresário, tem empresa ou responde a processos.
  • O imóvel é de herança e ainda está no nome de quem faleceu.
  • O vendedor é casado, divorciado ou está em processo de separação.
  • Você vai usar a poupança de uma vida ou pagar à vista.
  • O imóvel é comercial, rural ou um terreno para construir.

Por que só olhar a matrícula não basta

A matrícula atualizada mostra o dono, as penhoras e hipotecas já registradas e as construções averbadas. Mas um processo contra o vendedor pode estar correndo sem ter chegado à matrícula ainda. Se esse processo for capaz de deixá-lo sem bens para pagar as dívidas, a venda pode ser declarada fraude à execução (artigo 792 do Código de Processo Civil), e o imóvel pode voltar a responder pela dívida mesmo depois de registrado no seu nome.

A Justiça protege o comprador de boa-fé, e a boa-fé costuma ser avaliada pelas certidões que ele tirou, ou deixou de tirar, antes de comprar. Quem conferiu tudo tem como mostrar que agiu com cuidado. As dívidas de condomínio acompanham o imóvel (artigo 1.345 do Código Civil): quem compra passa a responder pelas que o vendedor deixou.

O que é checado antes da compraCertidões e consultas sobre o imóvel e sobre quem vende
  1. Matrícula atualizadaDono, área, construção averbada, penhoras, hipotecas e indisponibilidades
  2. Justiças estadual e federalAções cíveis, execuções fiscais e falências contra os vendedores
  3. Justiça do TrabalhoProcessos e débitos trabalhistas dos vendedores
  4. ProtestosTítulos protestados nos tabelionatos de protesto
  5. IPTU e condomínioCertidão de débitos na prefeitura e declaração de quitação do condomínio
  6. Situação na prefeituraCadastro, área construída, habite-se e restrições de uso

BaseCódigo de Processo Civil, art. 792; Código Civil, arts. 1.345 e 1.647; Lei 6.015/1973

Situações que pedem atenção redobrada

  • Vendedor casado. Na maioria dos regimes de casamento, o cônjuge precisa assinar a venda (artigo 1.647 do Código Civil). Sem essa assinatura, a venda pode ser anulada. Também é preciso ver se há divórcio ou partilha pendente.
  • Imóvel de espólio. Quando o dono faleceu, quem vende são os herdeiros, e isso depende do inventário concluído e registrado ou de autorização do juiz. Comprar só com a assinatura de um herdeiro é um risco alto. Veja a página de inventário com imóveis.
  • Penhora ou indisponibilidade. Uma penhora registrada ou uma ordem de indisponibilidade de bens impede ou compromete a venda até ser resolvida.
  • Vendedor pessoa jurídica. Além das certidões da empresa, é preciso conferir quem tem poder para assinar, pelo contrato social.
  • Construção sem averbação. A casa pode não constar da matrícula nem estar regular na prefeitura, o que atrapalha o financiamento e a revenda.

O que você recebe ao final

A Dra. Luciana levanta as certidões do imóvel e dos vendedores (e, conforme o caso, dos vendedores anteriores), confere cada resultado e explica o que ele significa. Um processo que aparece numa certidão nem sempre é um problema; às vezes é uma ação já encerrada, às vezes é uma dívida pequena que pode ser quitada na própria escritura.

O parecer jurídico escrito diz se o negócio pode seguir, quais riscos foram encontrados, o que precisa ser resolvido antes da assinatura e o que convém constar do contrato de compra e venda. Com isso, comprador, imobiliária ou construtora decidem com os fatos à vista.

O serviço atende compras em Suzano, Mogi das Cruzes, Itaquaquecetuba, Ferraz de Vasconcelos e Poá, e as certidões de outras cidades podem ser pedidas pela internet ou pelos cartórios de lá.

Como a Dra. Luciana conduz o seu caso

Cada etapa acontece com você sabendo o que vem depois. O parecer da terceira etapa é o momento em que você decide se quer seguir.

  1. Conversa agendada

    No escritório, em imobiliária, no cartório ou on-line. Você conta o negócio e quem são os vendedores.

  2. Análise dos documentos

    Matrícula atualizada e documentos pessoais dos vendedores, para saber quais certidões tirar.

  3. Parecer jurídico escrito

    O que será pesquisado, os custos das certidões e o tempo estimado.

  4. Levantamento das certidões

    Justiça estadual, federal e do trabalho, protestos, prefeitura e condomínio.

  5. Relatório de riscos

    Cada resultado explicado, o que resolver antes de assinar e o que colocar no contrato.

O que separar para a primeira conversa

Não precisa ter tudo. Traga o que você tiver: parte do trabalho é justamente descobrir o que falta e onde conseguir.

Enviar pelo WhatsApp
  • Matrícula do imóvel ou número da matrícula e o cartório
  • RG, CPF e certidão de casamento dos vendedores
  • Contrato social e documentos dos sócios, se o vendedor for empresa
  • Carnê de IPTU ou número de cadastro na prefeitura
  • Contato da administração do condomínio, se houver
  • Proposta ou minuta do contrato, se já existir

Perguntas frequentes sobre due diligence imobiliária

O que é due diligence imobiliária?

É a checagem completa do imóvel e do vendedor antes da compra. Inclui a matrícula atualizada, as certidões dos vendedores nas Justiças estadual, federal e do trabalho, protestos, débitos de IPTU e condomínio e a situação do imóvel na prefeitura.

Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel?

As principais são a matrícula atualizada com ônus, as certidões de distribuição de ações cíveis e fiscais da Justiça estadual e federal, a de débitos trabalhistas, a de protestos, a certidão de débitos de IPTU e a declaração de quitação do condomínio. Em alguns casos entram também certidões dos vendedores anteriores e de outras cidades.

O que é fraude à execução na compra de imóvel?

É quando o vendedor se desfaz do imóvel enquanto responde a um processo que pode deixá-lo sem bens para pagar a dívida. Nesse caso, o juiz pode considerar a venda sem efeito para o credor, e o imóvel volta a responder pela dívida. As certidões ajudam a identificar esse risco e a demonstrar que você agiu de boa-fé.

Posso comprar imóvel com penhora?

Pode ser possível, mas com muito cuidado. A penhora mostra que o imóvel garante uma dívida, e o caminho seguro costuma ser quitar a dívida e cancelar a penhora na própria negociação, antes ou no ato da escritura. O parecer indica como fazer isso no seu caso.

Quanto tempo leva a checagem?

Costuma levar de alguns dias a poucas semanas, conforme a quantidade de vendedores e de cidades envolvidas, porque algumas certidões são emitidas na hora e outras dependem do prazo do cartório ou do tribunal.

A imobiliária já tirou as certidões. Ainda preciso da análise?

Pode ser útil. Ter as certidões em mãos é uma parte do trabalho; a outra é ler cada resultado, investigar os processos que aparecem e dizer se eles representam risco para a sua compra. A análise também pode ser feita em parceria com a imobiliária.

Assuntos que costumam andar junto

Quer saber qual caminho serve para o seu caso?

Agende uma conversa com a Dra. Luciana Lima. Ela analisa seus documentos e entrega um parecer escrito com o caminho, as etapas, os custos e o tempo estimado.

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(11) 97206-4640 Segunda a sexta, das 10h às 17h
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