Usucapião em Suzano para transformar anos de posse em matrícula no seu nome
Usucapião é o jeito que a lei dá para quem ocupa um imóvel como dono, por muitos anos, sem ninguém reclamar, virar dono no papel. O tempo exigido muda conforme a situação: pode ser de 2 a 15 anos. Hoje ela pode ser pedida direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo, quando os requisitos estão reunidos, ou pela Justiça.
Se você se reconheceu em alguma destas situações, vale conversar antes que o problema apareça numa venda, num financiamento ou numa herança.
Você mora no imóvel há muitos anos e o nome na matrícula é de um desconhecido ou de alguém que sumiu.
Comprou com contrato de gaveta, mas falta um dos vendedores no meio da cadeia de papéis.
O dono que aparece na matrícula faleceu há décadas e os herdeiros nunca foram localizados.
Você paga o IPTU, as contas e fez benfeitorias como se o imóvel fosse seu, sem oposição de ninguém.
O ex-cônjuge saiu de casa há mais de dois anos e deixou você sozinho com o imóvel e as despesas.
O terreno não tem matrícula própria e não há outro caminho de regularização possível.
O que a lei exige para a usucapião
Em toda modalidade, a posse precisa ser mansa (sem ninguém ter reclamado), contínua (sem interrupção) e com intenção de dono, ou seja, você age como proprietário: mora, cuida, paga os impostos, faz melhorias. Quem ocupa o imóvel como inquilino, caseiro ou por empréstimo do dono não tem esse tipo de posse, porque reconhece que o imóvel é de outra pessoa.
O que muda entre as modalidades é o tempo e as condições extras. A extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil) não pede documento nem boa-fé, mas exige mais anos. A ordinária (artigo 1.242) pede um título, como um contrato ou escritura que tinha algum defeito, e boa-fé. As especiais, previstas também na Constituição, protegem quem usa o imóvel para morar ou trabalhar e não tem outro. A familiar (artigo 1.240-A) vale para quem ficou sozinho no imóvel do casal depois que o outro abandonou o lar.
Tempo de posse de quem estava antes de você pode ser somado ao seu, quando você recebeu a posse dessa pessoa por compra, cessão ou herança. Por isso os recibos antigos e as contas em nome dos ocupantes anteriores costumam ser tão úteis.
Tempo de posse exigido em cada modalidadeAnos de posse mansa, contínua e com intenção de dono
ExtraordináriaSem título nem boa-fé. Cai para 10 anos se você mora no imóvel ou fez obras e serviços produtivos nele
15 anos
OrdináriaCom justo título e boa-fé. Cai para 5 anos nos casos do parágrafo único do art. 1.242 (compra com registro depois cancelado, com moradia ou investimento no imóvel)
10 anos
Especial urbanaImóvel urbano de até 250 m², usado como moradia, por quem não tem outro imóvel
5 anos
Especial ruralÁrea rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo seu trabalho, com moradia, por quem não tem outro imóvel
5 anos
FamiliarImóvel urbano de até 250 m² do casal, quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar (art. 1.240-A)
2 anos
BaseCódigo Civil, arts. 1.238 a 1.242; Constituição Federal, arts. 183 e 191
Usucapião em cartório: ata notarial, planta e vizinhos
Desde 2016, a Lei de Registros Públicos (artigo 216-A da Lei 6.015/1973) permite pedir a usucapião direto no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. O pedido é feito sempre com advogado e reúne peças que substituem o que seria provado num processo:
Ata notarial. Documento lavrado pelo tabelião de notas, que vai ao imóvel ou ouve você e testemunhas e registra há quanto tempo e de que forma você exerce a posse.
Planta e memorial descritivo. Desenho e descrição do imóvel com medidas e confrontações, assinados por profissional técnico habilitado (engenheiro, arquiteto ou técnico com responsabilidade técnica registrada no conselho).
Anuência dos confrontantes. Os vizinhos de divisa e quem aparece na matrícula são chamados a concordar. Se forem notificados e ficarem em silêncio, a lei hoje considera que concordaram.
Certidões e provas da posse. Certidões dos distribuidores de processos, carnês de IPTU, contas, contratos e o que mais mostrar o tempo de ocupação.
O cartório também avisa a União, o Estado e o Município e publica um edital para eventuais interessados. Se alguém apresentar uma impugnação com fundamento, o caso segue para a Justiça.
Usucapião em cartório ou na JustiçaO que muda entre o pedido extrajudicial e a ação judicial
Critério
Em cartório
Na Justiça
Quando serve
Documentação completa e ninguém se opõe
Há conflito, oposição ou falta de prova documental
Advogado
Obrigatório
Obrigatório
Prova do tempo de posse
Ata notarial lavrada pelo tabelião
Documentos, testemunhas e perícia no processo
Planta e memorial
Assinados por profissional técnico habilitado
Também exigidos, podem ser feitos por perito
Vizinhos e dono da matrícula
Notificados; silêncio vale como concordância
Citados no processo
Tempo
Costuma levar meses
Costuma levar anos
Se alguém contestar
O caso é enviado à Justiça
O juiz decide
BaseLei 6.015/1973, art. 216-A; Código de Processo Civil
Cartório ou Justiça: como se decide o caminho
O cartório costuma ser mais rápido quando a documentação está completa e ninguém se opõe. Já a ação judicial serve quando há conflito com o dono da matrícula, com herdeiros ou com vizinhos, ou quando falta alguma prova que só uma audiência com testemunhas consegue suprir. Em Suzano, Mogi das Cruzes, Itaquaquecetuba, Ferraz de Vasconcelos e Poá, cada imóvel segue o cartório e o fórum da sua própria comarca.
Nem todo caso precisa de usucapião. Quando você tem a cadeia completa de contratos e pagou o preço, a adjudicação compulsória ou a escritura direta costumam ser mais simples. Quando o dono faleceu, às vezes o caminho passa pelo inventário. A análise dos documentos mostra qual se aplica, e as opções aparecem no parecer da regularização de imóveis.
Por isso a Dra. Luciana começa pela matrícula atualizada e pelos seus papéis, e só então entrega um parecer jurídico escrito com a modalidade de usucapião que se encaixa no seu caso (ou outro caminho), as etapas, os custos de cartório, do técnico e dos honorários, e o tempo estimado.
Como a Dra. Luciana conduz o seu caso
Cada etapa acontece com você sabendo o que vem depois. O parecer da terceira etapa é o momento em que você decide se quer seguir.
1
Conversa agendada
No escritório, em imobiliária, no cartório ou on-line. Você conta desde quando está no imóvel e como chegou até ele.
2
Análise completa dos papéis
Matrícula atualizada, contratos, recibos, carnês de IPTU, contas e tudo que prove o tempo de posse.
3
Parecer jurídico escrito
A modalidade que se aplica, cartório ou Justiça, as etapas, os custos e o tempo estimado.
4
Montagem do pedido
Ata notarial, planta e memorial com o técnico, busca da anuência dos vizinhos e certidões.
5
Registro em seu nome
Acompanhamento no Registro de Imóveis ou no processo até a matrícula sair no seu nome.
O que separar para a primeira conversa
Não precisa ter tudo. Traga o que você tiver: parte do trabalho é justamente descobrir o que falta e onde conseguir.
Matrícula ou transcrição do imóvel (se não tiver, a gente pede)
Contratos, recibos e cessões de quem ocupou o imóvel antes de você
Carnês de IPTU antigos e atuais
Contas de água, luz ou telefone ao longo dos anos
RG, CPF e certidão de casamento ou nascimento atualizada
Nome e contato de vizinhos que conhecem a sua história no imóvel
Fotos, notas de obras e reformas, se tiver
Perguntas frequentes sobre usucapião
Quantos anos preciso morar no imóvel para pedir usucapião?
Depende da modalidade: 15 anos na extraordinária (10 se você mora ou fez obras no imóvel), 10 anos na ordinária, 5 anos nas especiais urbana e rural e 2 anos na familiar. Cada uma tem condições próprias, como área máxima ou não ter outro imóvel, e o parecer indica qual se encaixa no seu caso.
Dá para fazer usucapião em cartório, sem processo?
Sim. Desde 2016 a usucapião extrajudicial é pedida no Cartório de Registro de Imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial assinados por profissional técnico e a concordância dos vizinhos e do dono da matrícula. Se houver oposição fundamentada, o caso vai para a Justiça.
Quanto tempo demora uma usucapião?
No cartório, com a documentação completa e sem oposição, costuma levar alguns meses. Na Justiça, costuma levar anos, porque envolve citações, edital e às vezes audiência com testemunhas. O parecer traz o tempo estimado depois da análise dos seus papéis.
Posso somar o tempo de quem morou antes de mim?
Na maioria das modalidades, pode, quando você recebeu a posse dessa pessoa por compra, cessão ou herança e a posse dela tinha as mesmas características. Recibos, contratos de gaveta e contas antigas em nome do ocupante anterior ajudam a provar essa soma.
Inquilino ou caseiro pode pedir usucapião?
Em regra, não. Quem ocupa o imóvel pagando aluguel ou cuidando dele a pedido do dono reconhece que o imóvel é de outra pessoa, e falta a intenção de dono. Há situações específicas em que essa posse muda de natureza, e só a análise do caso mostra se isso aconteceu.
E se os vizinhos não quiserem assinar?
No cartório, o vizinho que é notificado e fica em silêncio é considerado de acordo. Se ele se opuser com fundamento, o pedido segue para a Justiça, onde a posse é provada no processo. Muitas vezes uma conversa sobre as divisas, com a planta em mãos, resolve a dúvida antes disso.
Agende uma conversa com a Dra. Luciana Lima. Ela analisa seus documentos e entrega um parecer escrito com o caminho, as etapas, os custos e o tempo estimado.
